نوع فایل: word
قابل ویرایش 24 صفحه
مقدمه:
اجاره یکی از عقود معین است که بواسطة آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدتزمانِ معین در مقابل اجارهبها، به مستأجر واگذار میکند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است که آن را از سایر عقود متمایز میکند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میکند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز میکند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع میشود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمییابد.
با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر میدارد: «در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد، این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه مییابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.
بطور اجمالی اشاره مینماییم که در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمیکنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین میکنند؛ که در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نمودهاند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نمودهایم تا ببینیم که در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد کرده است.
بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نمودهایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نمودهایم.
فهرست مطالب:
مقدمه
مبحث اول : انقضاء مدت اجاره
1ـ حقوق مصر
ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره
احکام تجدیدضمنی عقد اجاره
ـپایان اجاره تجدید شده
سوم ـ تعیین مدت معین که به موعدهای محدودتر تقسیم شده است
حقوق فرانسه
حقوق ایران
تجدید و تمدید عقد اجاره
قانون مدنی ایران در مادة مقرر
پایان مدت عقد در قوانین خاص
قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1356
1- اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون باشد
2- اجاره با سند رسمی باشد
3- هیچگونه سرقفلی و پیشپرداختی دریافت نشده باشد.
مادة 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مقرر میدارد
ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 مقرر میدارد
مادة 3 همین قانون در خصوص پایان اجاره میگوید
مبحث دوم: آثار اجاره درازمدت
ماده 494 قانون مدنی ایران مقرر میدارد
نتیجه
پی نوشتها
منابع و مأخذ:
پی نوشتها
[1] عبدالرزاق احمد السنهوری، عقدالایجار. ص537
[2] ماده 598.م.م: «ینتهی الاجارة بانقضاء المدةالمعینة فیالعقد دون حاجة الی تنبیه بالاخلاء «.
[3] Collart Dutileul. F et Delebecque. Ph. »Contrats civil et commerciaux« pp. 312
[4] Termes d usage
[5] عبدالرزاق احمد السنهوری، عقدالایجار، ص544
[6] همان، ص546
[7] colin et copitan »cours elementaire de drait civil Francais« Tomes 2. Pp. 611
[8] عبدالرزاق احمد السنهوری، الوسیط، جلد6، ص790
[9] Bail nauveu
[10] همان، ص796
[11] مواد 386 و 471 قانون مدنی مصر از ماده 1736 قانون مدنی فرانسه اتخاذ شده است که این قانون، مدت اجاره را در اجارهای که به صورت ضمنی تجدید شده، مدت زمان عرفی (Termes d usage) تعیین نموده است که در قانون مدنی مصر به «المدة المعتادة» ترجمه شده است.
[12] احمد فتحی زغلول پاشا، شرح قانون مدنی مصر (قاهره، 1913) ص282
[13] عبدالرزاق احمد السنهوری، عقدالایجار، ص552
[14] غالباً عقودی که در آن ذکر شده که «اجاره برای مدت دیگر قابل تجدید است» عقد اجاره بعد از انقضاء مدت اول، برای مدت زمان معادل آن تمدید میشود که مدت دوّم معادل همان مدت اول است. این در حالی که از سوی هیچ کدام از متعاقدین قبل از پایان مدت عقد اعلام فسخ نشده باشد. و اگر مدت دوم پایان پذیرد، مدت عقد برای بار سوم تمدید نمیشود. زیرا متعاقدین قصدی جز این را نداشتهاند که مدت عقد فقط برای یک بار دیگر تمدید شود (نه برای مدتهای متعدد) بنابراین مدت عقد بعد از انقضاء مدت دوّم پایان میپذیرد و بعد از آن فقط امکان تجدیدضمنی عقد اجاره وجود دارد. لیکن با وجود این اگر در عقد ذکر شده باشد که عقد اجاره برای مدتهای متعدد قابل تجدید است، عقد در این صورت مانند عقد اجارهای که مدت آن تمدید نشده محسوب میگردد و این اجاره هر سال تمدید میشود و پایان نمیپذیرد، مگر با اعلام فسخ از سوی هر کدام از متعاقدین در مواعد مقرر مطابق مواد 383 و 468 قانون مدنی مصر (مرجع پیشین، ص555)
[15] مرجع پیشین، ص558
[16] le bail cesse de plein droit a lexpiration du terme fxe lorsquil a ete fait par ecrit. Sans quil soit necessaire de donner conge
[17] Malauie. Ph et Aynes. L »ours de droit civil« pp. 801
[18] Si a lexpiration des boux ecrits, le preneur reste et ast lisse en possession, il s opere en un nouveau bail.
[19] Collart Dutilleut. F et Delebeque. Ph. »Contrats clvils et commercieux« pp. 312
[20] Malarie. Ph et Aynes. »cours de droit civil« pp. 303
[21] ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، جلد اول، ص253
[22] همان، ص260و261
[23] مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها (تهران: نشر حقوقدان، 1377) ص216
[24] پرویز نوین، عباس خواجه پیری، حقوق مدنی، 6، (تهران: گنج دانش، 1377) ص111
[25] سیدحسن امامی، حقوق مدنی، جلد 1، ص56
پروژه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه. doc
