لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*
فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)
تعداد صفحه: 47
ماهیت قولنامه
موضوع قولنامه و موارد راجع به آن از جمله دعاوی عمدة مراجع قضائی است. به طور کلی در هر ماه دعاوی قابل توجهی به خواستة الزام به تنظیم سند رسمی یا ایفای تعهد به استناد قولنامه‌های تنظیم شده در مراجع قضائی ثبت میشود که قسمت مهمی از دعاوی محاکم را شامل میشود.
در خصوص قولنامه در حال حاضر دو طرز تفکر در بین حقوقدانان از جمله قضات مطرح است و به لحاظ آنکه این دو نظر بین اساتید حقوق و قضاوت و همچنین سایر حقوقدانان وجود دارد به همین علت تاکنون راجع به قولنامه رویه واحدی ایجاد نشده است.
الف‌ـ طرز تفکری که قولنامه را بر اساس اصل حاکمیت اراده (و مواد191و339 قانون مدنی و … همچنین مقررات شرعی راجع به عقد بیع و اصل صحت معاملات) سنجیده و تنظیم سند عادی راجع به مال غیر منقول رامعامله صحیح تلقی نمود و معتقد است خرید و فروش مال غیر منقول با قرار داد عادی معامله‌ای معتبر است.
(این نظر بالاحص باتوجه به قانون ثبت مشکلاتی را ایجاد میکند.)
وفق این عقیده اگر چه قولنامه به عنوان سند مالکیت قابل ارائه نیست و مادام که مرجع قضائی نسبت به آن به صدور حکم مبادرت ننموده از نظر ادارات دولتی و محاکم دلیل مالکیت خریدار محسوب نمی‌شود لیکن در صورت جمع بودن شرائط عقد بیع همین قرارداد عادی مال غیر منقول به عقیده عده‌ای از حقوقدانان معامله‌ای صحیح تلقی میشود. براین اساس کسی که با سند عادی ملکی را خریده نمی‌تواند پیش از صدور حکم راجع به تنظیم سند رسمی باستناد فولنامه خلع ید متصرف ملک مورد معامله با خلیه ید مستأجر را بخواهد. از نظر طرفداران این نظر قولنامه تعهد بیع محسوب نمی‌شود بلکه معامله‌ای است که در مقررات جاری باطل محسوب نشده‌است. (نظر دکتر شهیدی)
ب‌ـ طرز تفکر دیگر نظر حقوقدانان و اساتید ارجمندی است که قولنامه را تعهد بیع محسوب مینمایند نه خود بیع (دکتر کاتوزیان)، همچنین عقیده قضات شعبه 25 دیوان الی کشور و بعضی شعب دیگر دیوان کشور، تجدید نظر استان و عمومی، نظریه اخیر در سال حاضر بین حقوقدانان طرفداران بیشتری دارد و در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی حتی با تلقی کردن قولنامه به عنوان سند تعهد بیع، محاکم در صورت فراهم بودن سایر شرائط قانونی راجع به معاملات له خریداران به صدور حکم مبادرت می‌کنند و از حیث نتیجه هر دو تفکر به صدور حکم منتهی میشود.
واقعیت آن است که مصلحت جامعه و حفظ صیانت قانون و حقوق ایجاب می‌نماید معامله عادی مال غیر منقول بیع تلقی نشود و تعهد محسوب گردد.
رأی اصراری شماره 11 ـ3/3/52 ردیف 26 دیوان عالی کشور نیز مؤید همین معنی است.
قولنامه
گروه الف
گروه ب
قونامه معمله صحیح است، بیع
قولنامه تعهد بیع است و بیع محسوب
نمی‌شود.
مال غیر منقول بدون تنظیم
سند رسمی معامله‌ای معتبر
تلقی میگردد.
حسب عقیده گروه الف خریدار مال غیر مال منقول مالک مورد معامله است لیکن مادام که نسبت به سند عادی او از مراجع قضائی اعمال مالکیت کند. این نظر با مقررات ثبتی تعارض دارد، همچنین ممکن است افراد با معاملات عادی سوء استفاده‌هائی بنماید.
وفق نظر گروه ب با تنظیم قولنامه فقط تعهد به بیع محقق میشود و آثار بیع بر آن حاکمیت ندارد بلکه خریدار حسب مورد باید اقامه دعوی ایفای تعهد و اجبار فروشنده به اجرای تعهدات مندرج در قولنا مه را تقاضا نماید. البته در این صورت هم امکان معاملات متعهد و سوء استفاده وجود دارد.
لازم به یادآوری است با توجه به تعاریف فقها از بیع، قانونی مدنی ایران در این باب بیان مختصر، رسا، جامع و کاملی از تعریف بیع ارائه کرده است:
(ماده 338 ق-م= بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم)
آنچه در این خصوص محل بحث است برداشت متفاوت حقوقدانان مختلف از قولنا مه به عنوان سند بیع است؛ یعنی روشن نمودن اینکه بهر تقدیر قولنا مه سند وقوع عقد عقد بیع است یا به عقیده بعضی سند عادی تعهد بیع محسوب و بیع مقوله دیگری جدا از قولنا مه خواهد بود.
برحسب عقیده گروه الف:«قولنا مه در محدوده قانون مدنی در صورتی که دارای شرائط راجع به عقد بیع باشد سند بیع است و معامله مال غیر منقول با سند عادی در مقررات جاری باطل محسوب نشده، تنها مشکل رویائی قانون ثبت با اسناد عادی معاملات اموال غیر منقول است آنهم نه در جهت ابطال چنین معاملاتی را الزامی نموده و گفته است مادام که اینگونه معاملات ثبت نشود نزد مراجع قضائی و ادارات پذیرفته نیست» نظر دکتر شهیدی.
صرفنظر از مباحث حقوقی ممکن است قولنا مه ضوابط عقد بیع را نداشته باشد لیکن تعهداتی را ایجاد کند، مثلاً مقرر شده باشد در تاریخ معین ملک به نام متعهد له منتقل گردد، مانند نوع قراردادهائی که بین سازندگان مجتمع‌های آپاتمانی با مشخصات قید شده در قرارداد بسازد و تحویل خریدار دهد. به عنوان مثال در نمونه قراردادهای سازمان نوسازی اراضی غرب تهران یا شرکت شاهگلی و … اینگونه عمل شده است.
اگر قولنا مه فیما بین طرفین تعهد بیع تلقی شود در این صورت نمی‌توان آن را مشمول مقررات بیع قانون مدنی محسوب نمود زیرا در بیع مدنی باید عین تملیک گردد به عوض مدنی دانست بلکه می‌توان احداث آن را مورد تعهد قرار داد.
(ماده 361 ق-م: اگر در بیع معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.)
بنابراین چون قولنا مه به عقیده گروه ب سند بیع محسوب نمی‌شود باید بر میگردد به بحث تعهدات و ماده 10 قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده. در صورتی که سند عادی راجع به مال غیر منقول در محدوده بیع مدنی قرار نگیرد چون سند بیع محسوب نمی‌شود باید تعدات طرفین را مورد توجه قرار داد. وقتی مالک عرضه طی قرارداد با اخذ قسمتی از وجه تعهد نمود آپارتمانی با مشخصات معین در مدت… ماه بسازد و ضمن تحویل نسبت به آن سند رسمی تنظیم نماید چنین قراردادی اولاً با لحاظ نمودن اصل حاکمت اراده اشکالی ندارد، ثانیاً وفق ماده 10 قانون مدنی قراردادهای خصوصی افراد معتبر است مگر آنکه مخالف صریح قانون باشد، چنین قراردادی مخالف قانون و حتی مخالف مقررات ثبتی هم نیست، ثالثاً معامله طرفین باید حسب ماده 190 قانون مدنی باشد تا صحت آن پذیرفته شود قصد و رضای طرفین، اهلیت آنها، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت آن از شرائط اساسی صحت معامله شمرده شده است.(گروه ب)
بر این اساس ملاحظه میشود که قرارداد مشمول تعهد بیع دارای این شرائط است و در متن آن مالک ملک به نفع طرف قرارداد بیع نیست آیا باید دعوی رد شود؟ مسلماً خیر، خریدار می‌تواند به جای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ایفای تعهد و اجبار فروشنده را به اجرای تعهدات (انتقال رسمی و…) تقاضا کند که نتیجه آن مالا همان تنظیم سند رسمی به نام خواهان دعوی است در این نوع معاملات نیز به لحاظ تنظیم قرارداد تعهد بیع، فروشنده باید به اجرای تعهدات خود ملزم گردد. در خصوص بحث راجع به پایبندی به تعهدات است.
اول اینکه:خداوند در سورة مائده انسان را به وفای به عهده تکلیف فرموده است (اوفوابالعقود) عهدی که طرفین در آن دارای تعهداتی هستند.
در عقد بیع که از جمله اثر آن تملیک مالکیت عین (مورد معامله) از سوی فروشنده به خریدار است اگر پس از انتقاد قرارداد به طرفین اجازه داده شود بدون داشتن اختیار قانونی عهد خود را نقض کنند در حقیقت در جامعه نوعی بی‌ثباتی و عهد شکنی مستقر میگردد.
تمامی تلاش مراجع قضائی باید برآن باشد که افراد جامعه به وفای به عهد و رعایت اصول اخلاقی و تعهدات قراردادی خود ملزم شوند، یک رأی ممکن است به فوریت اثری در جامعه نداشته باشد لیکن از آنجا که عدم پایبندی به اصول و مقررات و اخلاق مشکلات عدیده‌ای برای جامعه و دولت به بار می‌آورد باید هرکس که به نوعی در قبال دیگری متعهد میشود ملزم گردد تعهد خود را ایفاء کند بالاخص که این تعهد راجع به معامله مال غیر منقول باشد.
مسلماً آراء راجع به اجرای به اجرای تعهدات براستحکام قراردادها می‌افزاید. در این خصوص ضرورتی ندارد ماهیت قولنا مه تحت سؤال برود و از اعتبار آن کاسته شود، باید مراجع قضائی قاطع برخورد کنند و اجازه ندهند با ترقی قیمتها فروشنده از انتقال مال غیر منقول خودداری کند یا خریدار در صورت سقوط آن از پرداخت بقیه ثمن (قیمت) امتناع ورزد صرفنظر از اینکه قولنا مه سند بیع یا تعهد بیع باشد، امر مهم تقویت ضرورت ملزم نمودن افراد به ایفای تعهدات است. در خصوص قولنا مه نکته قابل توجه آن است که معمولاً همه اشخاص در طول زندگی خود به نوعی با آن سروکار داردند، در مقام خریدار، فروشنده متعهد له، اگر قرار باشد مباحث حقوقی، فقهی و … مطرح شود ولی محاکم هر یک راه خود را بروند در واقع جامعه و حتی قوه قضائیه متضرر میشود. در حقیقت باید به دعاوی راجع به قولنا مه‌ها با دید مثبت نگریسته و با توجه به آثار آنها در جامعه پاسخ داده شود. اگر طرفین قولنا مه‌ها درک کنند با حکم محاکم به وفای به عهده ملزم شوند در این صورت تشتت آراء به تدریج از بین خواهد رفت و دعاوی ناشی از قولنا مه‌ها کاسته خواهد شد. بدیهی است بحث حقوقی تغییر اوضاع و احوال جایگاه و شرائط خاص خود را دارد. اگر فروشنده تخلفی ننموده و صریدار سالها از اجرای تعهد خود امتناع کرده است نباید بدون لحاظ اوضاع و احوال و تغییر شرائط صرفاً براساس قرارداد رأی داده شود زیرا در این فرض فروشنده بسیار متضرر خواهد شد.
قولنا مه سند بیع یا تعهد بیع هر کدام که باشد بنابه رعایت مصالح جامعه، اصول شرعی، مستقر کردن قانون، حقوق والتزام به اجرای تعهدات و ضمن درک قصد طرفین قرارداد در زمان انعقاد و لحاظ کردن تغییر احتمالی اوضاع و احوال باید به اجرای مفاد قولنا مه حکم داده شود. قولنامه، بیع است یا تعهد بیع هر چه محسوب شود طرفین ملزم هستند به اجرای مفاد آن مگر در صورت حصول شرائط خاص (از جمله مضی مدت قابل توجه از زمان تعهد تأدیه ثمن در مورد قولنا مه‌های فاقد مدت و اعمال زمان عرفی.)
«ریختن این مظروف بیع و پیچ و خمهای قانون ثبت و… مشکل دعاوی ناشی از آن را حل نمی‌کند، هر چه هست لازم الوفاء خواهد بود حتی اگر برگردیم به رویه‌های سابق هیئت عمومی مگر آنکه برای یک یا هر دو نفر (طرفین) خیار فسخ باشد، آنهم واقعاً باید احراز شود این شرط تفهیم شده و طرفین به آن اعتنا ندارد نمی‌تواند در اجرای عدالت و احقاق حقوق خواهان دعوی مؤثر باشد.» دکتر کاتوزیان
بنابراین قولنا مه را سند بیع بدانیم یا تعهد بیع (که عمدة حقوقدانان آن را تعهد می‌دانند و مصلحت جامعه و حفظ قانون چنین ایجاب میکند) از نظر رجوع به محاکم منطقاً با مشکلی مواجه نیست، فقط بعضی دادگاهها آن را بیع نمی‌دانند و برخی دیگر بر عکس، مشکل از آنجا ناشی میشود که اصل دعوی رد شود فرضاً به لحاظ آنکه سند بیع یا حتی تعهد بیع هم محسوب نگردد. با توجه به چنین برداشتی است که باید وجه التزام در محدوده هر یک از این دو نوع طرز تلقی مورد بررسی قرار گیرد.
چنانچه محکمه‌ای معتقد باشد مقررات ثبتی فقط مقررات تشریفاتی است و قرارداد عادی را بیع تلقی نماید ممکن است نوع وجه التزام در اصل بیع اثر نماید.
مثال: اگر در قرارداد ذکر شده فروشنده حق فسخ دارد و در صورت انصراف باید مبلغ… ریال به خریدار بپردازد به آن معنی است که خیار فسخ برای فروشنده باقی بوده، به وی اختیار داده شده هرگاه معامله را برهم بزند به عنوان خسارت مبلغی علاوه بر وجه دریافتی بپردازد. در واقع بای2د به وجه التزام از جنبه مثبت قرارداد توجه شود، یعنی باید خریدار و فروشنده در قولنا مه قید کنند حق انصراف و فسخ قرارداد را ندارند و اگر فروشنده امتناع و تأخیر نمود علاوه بر پرداخت وجه التزام و الزام به انتقال روزانه مبلغ … ریال به عنوان خسارت تأخیر در اجرای تعهدات به خریدار بپردازد یا بر عکس اگر خریدار منصرف شد در آن صورت به لحاظ‌آنکه تعهد خود را در آن صورت به لحاظ آنکه تعهد خود را عمل ننموده وفق قرارداد باید به فروشنده خسارت معین بدهد، از آنجا که معمولاً با انصراف خریدار الزام به اجرای قرارداد حتی با فرض صدور حکم به تنظیم سند رسمی مشکل خواهد بود به همین لحاظ اصلح است قید شود اگر به تعهد خود عمل ننمود حتی به وجه پرداختی ندارد و فروشنده مختار است قرارداد را فسخ کند.
قسمتی از این مبحث از موارد ذکر شده در روزنامه اطلاعات، مورخ 4/3/74 صفحه حقوق بوده که با حضور سه نفر از حقوقدانان و نگارنده بحث شده است.
نظریه 17/7/65 قضات دادگاه حقوقی 2 تهران راجع به ماهیت قولنا مه:
اگر مندرجات سند، مفاداً حاکی از قرارداد طرفین برای انجام معامله در آینده باشند فی المثل تعهد باینکه در تاریخ معینی برای تنظیم سند انتقال بدفترخانه مراجعه نمایند و مبلغی نیز به عنوان بیعانه پرداخت شود و معادل همان مبلغ یا بیشتر بابت وجه‌التزام منظور، تا در صورت عدم انجام تعهد به زیان دیده کار سازی گردد، سند مذکور مبایعه نامه و مملک نبوده بلکه صرفاً مبین تعهد به انجام معامله است بنابراین در صورت تخلف و عدم ایفای تعهد توسط یکی از طرفین، طرف مقابل حق رجوع به دادگاه تنها جهت مطالبه وجه‌التزام مرقوم در قولنا مه دارد ولاغیر. چنانچه از مفهوم و مطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آنها بر وقوع معامله پرداخت و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد بنظر اکثریت حسب مواد 10و190و219 قانون مدنی و مطابق شرع انور سند مرقوم تبایعه نامه و مملک و نافذ است ولو عادی باشد و این امر منافاتی با مواد 47و48 قانون ثبت ندارد زیرا مواد مذکور مشعر براین است که اسناد عادی در محاکم به‌عنوان سند مالکیت پذیرفته نمی‌شود در صورتی که در ما نحن فیه دارند سند یاد شده آن را بعنوان سند مالکیت ابزار نمی‌نماید بلکه به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه میکند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات‌تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد 47و48 قانون ثبت خواستار میشود… علیهذا در این مورد دادگاه می‌تواند رأی به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد.
نظر دکتر شهیدی: ایشان در مقاله‌ای فروش مال غیر منقول را بدون تنظیم سند رسمی را به بحث گذارده و با شکافتن زوایای آن معامله با سند عادی را صحیح دانسته و معتقد چنین معامله‌ای باید در محدوده اصل حاکمیت اراده هر ماهیت حقوقی که ازاده دو طرف قرارداد انشاء کرده‌اند در عالم اعتبار و حقوق تحقیق یابد و مانعی در سراه راه این حدوث واقع نگردد مگر آنکه مانع به لحاظ پاسداری از مصالح جامعه و مصلحت عموم در برخورد دو اراده هماهنگ، انشاء ماهیت حقوقی در شرف تکوین را غیر ممکن سازد.
در حقیقت باید اصل حاکمیت اراده را همیشه در به وجود آمدن عقود ملاک بدانیم و توجه داشته باشیم که دو نفر با اعمال اراده خویش حق دارند در ایجاد بنیان حقوقی جدیدی که مایل هستند بین آنها ایجاد گردد به شرط آنکه این خلاقیت اراده و اصل حاکمیت آن در تعارض با اصل یا اصول مسلم و یا مقررات و ضوابط حاکم بر نظام اجتماعی قرار نگیرد. مانند یر قانونی بودن معاملات راجع به مواد مخدر. (البته این نظر در رابطه با مقررات ثبت چنین تعارضی را ایجاد میکند.)
بنابراین وقتی دو نفر در جایگاه فروشنده و خریدار مصمم هستند به انتقاد قراردادی که النها یه منتهی به معامله مال غیر منقول میشود و این قرارداد مخل نظم و قانون نیست باید قرارداد رال محترم شمرد و به آن اعتبار قانونی داد. تنها مشکل در این مقطع آن است که قولنا مه بیع است یا تعهد بیع،با توجه به اصل حاکمیت اراده و اصل صحت هر معامله‌ای که براساس آن بین دو نفر محقق گردد لاجرم باید معامله‌ای صحیح دانسته شود، فلذا بی‌اعتباری معامله باید دارای جهات موضوع و حکمی باشد آیا در تنظیم قولنا مه بین دو ظرف جهت موضوعی آن با وضعیت خاص همراه است که متعاقباَ جهت حکمی به بطلان آن نظر دهد؟
مثلاً تنظیم قولنا مه یک باب خانه برای دایر کردن مرکز فساد به نجوی که در قرارداد این جهت تصریح شده و مبنای معامله این جهت بوده باشد.
مسلماً جهت حکمی بلافاصله به بطلان این قرارداد نظر خواهد داد زیرا معامله براساس بند چهارم ماده 190 باید دارای جهت مشروع باشد.
با عنایت به استدلال مذکور باید ملاحظه کنیم کدامیک از مقررات (فروش مال غیر منقول با سند عادی) را باطل و بی‌اعتبار دانست است.»
ایشان در بحث خد اظهار نموده‌اند ماده 48 قانون ثبت اصولاً دلاللتی بر بطلان بیع مال غیر منقول با سند عادی ندارد.
در این خصوص ضرورت دارد موارد بحث قولنا مه بر اساس ماده فوق و بعضی مواد دیگر قانون ثبت مورد تجریه و تحلیل قرار گیرد و نظراتشان بیشتر توضیح داده شود.
بر اساس ماده 48 قانون ثبت صرفاً معاملاتی که راجع به اموال غیر منقول رسماً انجام و به ثبت رسیده باشد از نظر قانون معتبر است و کسی که ملک به نام او منتقل شده و انتقال به ثبت رسیده مالک محسوب خواهد شد.
در واقع قانونگذار در این ماده خریدار و فروشنده را مکلف نموده معامله خود را نزد مرجع رسمی (دفتر خانه) تنظیم و انتقال فیما بین را به ثبت برسانند.
بحث این ماده همانگونه که نظرایشان نیز متکی برآن است به هیچ وجه راجع به اصل بیع نیست زیرا بیع برحسب تعریف ماده 338 قانون مدنی معلوم گردیده است (تملیک عین به عوض معلوم.)
اصل بیع با تلافی همان دو اراده فیما بین (ایجاب و قبول) محقق گردیده و سپس این ایجاب و قبول که موجب انشاء عقد گردیده تحریر و سند بیع شده. سند عادی انعقاد عقد بیع که در عرف جامعه به قولنا مه موسوم است. (قولنا مه مقوله دیگری است).
«معامله مال غیر منقول با سند عادی در بعضی از سیستمهای حقوقی دیگر نیز پذیرفته شده است از جمله حقوق فرانسه که بیع را در مورد مال غیر منقول عقد غیر تشریفاتی تلقی نموده و بدون سند رسمی معامله مال غیر منقول معتبر محسوب میشود.
این فقط قسمتی از متن مقاله است . جهت دریافت کل متن مقاله ، لطفا آن را خریداری نمایید
دانلود تحقیق کامل درمورد ماهیت قولنامه - حقوق
